Glossar

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AfA

Als Absetzung für Abnutzungen (kurz AfA) wird die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen bezeichnet. Die Absetzung für Abnutzung wird geprägt durch das Einkommensteuergesetz, das diesen Begriff synonym zur Abschreibung verwendet, die in der Betriebswirtschaft gebräuchlich ist. Die Höhe der Abschreibung ist abhängig wie z.B.: Gebäudealter, Grundstücksanteil bzw. Erbbaurecht, Außenanlagen oder auch erworbenem Inventar.

Angebotsannahmeverfahren

Auf Grund der Vielzahl der Einheiten bei Sozialimmobilie wird von Seiten des Verkäufers ein Notar mit der zentralen Abwicklung beauftragt, um einen reibungslosen Ablauf bei der Abwicklung gewährleisten zu können.

Das Angebotsannahmeverfahren beschreibt eine Beurkundungsform bei dem beide Parteien -Käufer und Verkäufer- bei ihrem jeweils eigenen Notar den Kaufvertrag schließen. Dieses Verfahren wird zumeist angewendet, wenn der Käufer weit vom zentral eingesetzten Notar wohnt und/oder bei seinem örtliche Notar beurkunden möchte.

Hierbei wird von dem zentral eingesetzten Notar -nach vorheriger Beauftragung durch den Käufer- ein befristetes Kaufangebot von Seiten des Verkäufers erstellt. Dieses Kaufangebot wird dann beim Notar des Käufers angenommen.

Auflassung

Das BGB definiert die Auflassung im § 925:

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

a

altengerecht

„Altengerecht" ist zum einen ein Begriff der sehr unscharf definiert ist und wird zudem oft als diskriminierend und eher negativ besetzt empfunden.

B

Barrierearm

Barrierearm ist anders als Barrierefrei kein gesetzlich definierter Begriff, vielmehr wurde der Begriff „barrierearm“ im Rahmen einer Forschungsarbeit der Fachhochschule Heidelberg im Jahre 2001 mit dem eingeführt Die Fachwelt hat sich diesen Begriff jedoch relativ schnell zu eigen gemacht. Barrierearme Anpassung wurden dabei als „Bündel an Maßnahmen zur Barrierereduzierung im Bestand zur Erhöhung der Gebrauchstauglichkeit von Wohnungen“ definiert.

Dabei geht die Studie davon aus, dass „Barrieren können nur dort reduziert werden, wo sie bereits bestehen“. Weiter wird klargestellt: „Im Neubau ist selbstverständlich Barrierefreiheit nach DIN 18025/2 die Richtschnur. Barrierearm bedeutet keineswegs deren „abgespeckte“ und billigere Variante, sondern die größtmögliche Reduzierung von Barrieren unter Anerkennung evtl. einschränkender Rahmenbedingungen im Bestand.“

[Quelle: http://www.vdw-rw.de/fileadmin/www.vdw-rw.de/Aktuelles/Aus_der_Arbeit/Infoplattform/Literatur/Kurzfassung.pdf

Barrierefreiheit

Das deutsche Gesetz zur Gleichstellung behinderter Menschen in § 4 besagt:
Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.

Dieses weitergehende Verständnis von Barrierefreiheit findet sich in Deutschland auch beispielsweise in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Gesetze, die den öffentlichen Verkehr betreffen, sprechen häufig von Menschen mit Behinderungen und solchen mit anderen Mobilitätsbeeinträchtigungen, so z.B. § 3 des Bundesfernstraßengesetzes, § 8 des Personenbeförderungsgesetzes, § 19d und § 20b des Luftverkehrgesetzes.

Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das die Erstellung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb zum Gegenstand hat. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit (im Gegensatz zum Bauunternehmer) ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und dem darauf erstellten Gebäude verschafft. Der „normale“ Bauunternehmer hingegen, der auch als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig werden kann, baut auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört. Da hier kein Grundeigentum übertragen wird, sind diese Verträge - im Gegensatz zum Bauträgervertrag - nicht notariell beurkundungspflichtig, sondern werden in der Regel privatschriftlich geschlossen. Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.) nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und Bauträgerverordnung. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zum Bauunternehmer, welcher auf fremden Grundstück eine Bauleistung erbringt, und dafür Abschlagszahlungen vom Kunden erhält, die sich am Bautenstand orientieren.

[Quelle:wikipedia.de]

Bedarf

Der Bedarf bezeichnet den zumeist durch eine Bedarfsanalyse empirisch belegten Bedarf an benötigten Pflegeplätzen an einem Standort oder in einer Region. Das Vorhandensein eines „Bedarfs“ ist für den Betreiber i.d.R. Voraussetzung, dass er einen Pachtvertrag für ein neues Pflegeheim abschließt.

Behindertengerehcht

Der Begriff „behindertengerecht" wird mittlerweile eher vermieden, da er oft als diskriminierend empfunden wird und aus werbestrategischer Sicht eher negativ besetzt ist.

Betreiber

Als Betreiber wird gemeinhin der Mieter bzw. Pächter der jeweiligen Immobilie bezeichnet, dessen Unternehmensgegenstand der Betrieb der Einrichtung ist.

Man unterscheidet dabei grundsätzlich drei verschiedene Arten von Betreibern:

  1. Betreiber mit öffentlich-rechtlicher Rechtsform
  2. Freigemeinnützige Betreiber
  3. Private Betreibergesellschaften
Bevorzugtes Belegungsrecht

Unter dem bevorzugten Belegungsrecht versteht man ein dem Eigentümer vom Betreiber eingeräumtes Recht. Dieses Recht garantiert dem Eigentümer, dass er selbst oder ein Verwandter –i.d.R begrenzt auf Verwandte ersten Grades- im Fall einer gegebenen Pflegebedürftigkeit schnellst möglich einen Platz in der betreffenden Einrichtung erhält. Die Ausgestaltung dieses Rechts ist abhängig vom jeweiligen Betreiber und kann sich in manchen Fällen auf alle vom Betreiber betriebenen Heime erstrecken.

D

Demographischer Wandel

Der demografische Wandel beschreibt die Tendenzen der Bevölkerungsentwicklung, und zwar die Veränderungen bezüglich

  • der Altersstruktur der Bevölkerung,
  • dem quantitativen Verhältnis von Männern und Frauen,
  • den Anteilen von Inländern, Ausländern und Eingebürgerten an der Bevölkerung,
  • der Geburten- und Sterbefallentwicklung,
  • den Zuzügen und Fortzügen.

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E

Energieeffizienzklassen
Übersicht der Energieffizienzklassen

Energieeffizienzklassen bei Immobilien

Energieverbrauchskennwert

Der Energieverbrauchskennwert bzw. Stromverbrauchskennwert gibt den gemessenen spezifischen Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und m² Fläche (Abk. kWh/(a m²)) eines Gebäudes wieder und soll das Gebäude energetisch bewerten.

Der Kennwert gilt immer für das Gebäude als Ganzes. Bei kleinen Gebäuden hat das einzelne Nutzerverhalten einen größeren Einfluss auf das Ergebnis als bei größeren Gebäuden, bei denen sich unterschiedliche Gebrauchsgewohnheiten der Bewohner statistisch herausmitteln.

Die Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes ist im Gegensatz zur Errechnung des Energiebedarfes durch wenige Kenngrößen möglich und erlaubt eine schnelle energetische Bewertung des Gebäudes, das Auffinden von Schwachstellen dagegen bedarf einer ausführlichen Analyse der Gebäudeteile und Anlagentechnik.

Der Kennwert wird unterschiedlich ermittelt, was bei Gebäudevergleichen berücksichtigt werden muss. So kann die Flächenbezugsgröße z. B. die Wohnfläche oder die Nettogrundfläche sein. Der Energieverbrauch kann sich aus unterschiedlichen Verbräuchen für Heizung, Warmwasser, Kühlung und Strom zusammensetzen. In manchen Fällen wird zusätzlich zum gemessenen Verbrauch der Primärenergieverbrauch bewertet.

[Quelle:wikipedia.de]

Erbschaftssteuer Grundbesitz

Das Erbschaftssteuergesetz ist sehr komplex. Die Erbschaftssteuer bei Grundbesitz ist von diversen Gesetzen und Regelungen abhängig. Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer ist der jeweilige Verkehrswert einer Liegenschaft. Sie ist nicht abhängig vom gezahlten Kaufpreis einer Immobilie, sondern der Marktwert, der bei einem eventuellen Verkauf erzielt werden könnte ist bindend. Für vermieteten Wohnraum und selbst genutzten Wohnraum gelten Sonderregelungen und ein verminderter Wertansatz. Wir raten hier zur individueller Beratung durch einen Sachverständigen.

Erbschaftssteuer basiert auf Wertermittlung, dabei unterscheidet man:

    • Vergleichswertverfahren
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren

       

        Ersteinrichtung

        Die Ersteinrichtung ist die dem vom Objekteigentümer bereitgestellte Einrichtung, die dieser zum Betreiber der Pflegeinrichtung benötigt. Diese Einrichtung wird zumeist vom Bauträger oder Initiator bereitgestellt und ist als Inventar im Kaufpreis ausgewiesen.

        Ertragswertverfahren

        Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.

        [Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren]

        G

        Gemeinschaftseigentum

        Als Gemeinschaftseigentum werden im deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet (§ 1 Abs. 5Wohnungseigentumsgesetz, WEG).

        In Bezug auf das (oder die) Gebäude gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren; außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das sind z. B. Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören solche Teile des Gebäudes auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Zum Beispiel gehören auch die Abschnitte von Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, zum Gemeinschaftseigentum, die durch eine Wohnung (Sondereigentum) führen. Versorgungsleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, sind allerdings sondereigentumsfähig und in aller Regel in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt.

        Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten. In der Regel wird einVerwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt.

        [Quelle:wikipedia.de]

        Grundbuch

        Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis mit Öffentlichem Glauben von Grundstücken, in dem dieEigentumsverhältnisse an diesen Grundstücken und die auf ihnen liegenden Lasten mit (in der Regel) konstitutiver Wirkung verzeichnet werden. Auch mit dem Eigentum verbundene Rechte können vermerkt werden.

        [Quelle:wikipedia.de]

        I

        Inflation

        Inflation (von lat.: das Sich-Aufblasen; das Aufschwellen) bezeichnet in der Volkswirtschaftslehre eine allgemeine Erhöhung der Güterpreise, gleichbedeutend mit einer Minderung der Kaufkraft des Geldes.[weitergehende Informationen von der EZB]

        L

        Leerstand

        Leerstand ist die Bezeichnung für nicht vermietete bzw. belegte Einheiten. Bei Pflegeheimen wird dieser zumeist prozentual auf das Jahr angegeben. Bei einem voll belegten Pflegeheim geht man durch Bewohnerwechsel von einem Leerstand in Höhe von 5% aus. Dies verhält sich analog zum Begriff der Vollbeschäftigung in der Marktwirtschafts diese wird bei ca. 4% Arbeitslosigkeit erreicht.

        M

        Mikrolage

        Die Mikrolage beschreibt den Charakter der näheren Umgebung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Taktzeiten, Straßenanbindung, Immissionsbelastung, Himmelsrichtung, zukünftige Entwicklung der Lage, etc.

        P

        Pre-Openingphase

        Die Pre-Openingphase leitet sich aus dem Hotel-Bereich ab und bezeichnet eine mietfreie Zeit für den Betreiber. Dem Betreiber soll in dieser Anlaufphase die Möglichkeit gegeben werden die Betten Einrichtung zu belegen.

        Erst wenn ein entsprechende Belegung gegeben ist kann der Betrieb wirtschaftlich arbeiten und dadurch die Miete selbstständig refinanzieren. Der Investor hilft durch die Gewährung einer Pre-Openingphase dem Betreiber und sichert somit sein Investment.

        S

        Sachwertverfahren

        Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt.

        [vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren]

        Seniorengerecht

        Der Begriff „seniorenfreundlich" ist überall sehr unscharf definiert und kennt keine gesetzliche Grundlage.

        T

        Teileigentum

        Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört und ist in § 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich geregelt. Teileigentum ist ein Parallelbegriff zu Wohnungseigentum. Im Unterschied zum Wohnungseigentum geht es dabei um Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind z. B. Ladengeschäfte, Praxis-, Büro- oder Kellerräume und häufig Garagen. Nichtwohnräume werden oft vereinfachend unter dem Begriff Gewerberäume zusammenfasst. Das Teileigentum hat rechtlich drei untrennbare Bestandteile: das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für das Teileigentum gelten gemäß § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
        Ein besonderer Fall ist die Aufteilung von Pflegeheimen im Teileigentum, da die gebildeten "Pflegeappartements" zwar zu Wohnzwecken genutzt werden, aber durch den gewerblichen Betrieb einer Pflegeeinrichtung sowie durch das Fehlen von für das Wohnungseigentum notwendigen Räumlichkeiten (z.B.: Küche) unter das Teileigentum fallen.

        V

        Vergleichswertverfahren

        Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet. [Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren]